• Team Eiendomskoden

Hvordan øke arealet til en bolig uten å bygge ut?


Det å øke arealet til en bolig eller leilighet vil være en god løsning for å tilføre verdi. Og du trenger ikke nødvendigvis å bygge en større leilighet eller sette opp et tilbygg for å øke arealet.


Du kan gjøre mye ved å endre planløsning og ta smarte valg ut fra de mulighetene som finnes, og det målgruppen din trenger og ønsker seg.


En måte er å øke andelen av bruksareal som er den primære delen av boligen. Det vil si mer oppholdsrom og mindre boder. Mange boliger har ubenyttet areal som enkelt kan gjøres om til varig opphold.


Før du setter i gang med å øke arealet på en bolig må du vite hva S-rom og P-rom er. Det er bruken av arealene som avgjør om rommet defineres til P-rom eller S-rom.


P-rom: Bruksareal som benyttes til kort eller langt opphold, som en del av primærdelen til boligen.


S-rom: Areal som benyttes til lagring, tekniske rom og rom som ikke er å anse som en del av primærdelen i boligen.


Eksempel på S-rom er:

  • Oppbevaringsrom: boder, garderober, walk-in closet, kott, kjølerom, vinkjeller, matkjeller, potetkjeller o.l.

  • Uinnredet rom: kjellerrom, loft o.l.

  • Praktiske rom: garasje, søppelrom, fyrrom, teknisk rom, trappeganger

  • Ekstrarom: innglasset balkong


Les også: Heidi bygget opp sin eiendomsportefølje med 3 leiligheter og hele 18 leieforhold på kun 15 måneder


Vær spesielt OBS på dette når du øker arealet til en bolig:


Krav om oppbevaringsplass

Dersom du fjerner bodplass, må du sørge for at boligen har tilfredsstillende oppbevaringsrom. Hvis du endrer S-rom til P-rom må du vurdere hvor mye du kan endre slik at du ikke fjerner all oppbevaring for boligen.


Søknadsplikt

Enkelte endringer kan være søknadspliktige avhengig av type endring og type eiendom du har. Sjekk derfor ut hvilke endringer du kan gjøre før du setter i gang, så du ikke starter prosessen før eventuelle søknader er godkjent. På hjemmesiden til Direktoratet for byggkvalitet, https://dibk.no/verktoy-og-veivisere/bruksendring/, finner du en enkel veiviser som gir deg svar på om endringen du ønsker å gjøre er søknadspliktig.


5 måter du kan øke arealet til en bolig uten å bygge ut


1) Øk arealet med innglasset balkong


Innglasset balkong kan endres til P-rom når det kan benyttes som en naturlig del av det øvrige arealet som er oppholdsrom. Hvis balkongen omgjøres til å bli et fullverdig innvendig oppholdsrom, kan det sørge for at P-rom øker.


Har du en terrasse som ikke er innglasset, kan en innglassing likevel øke verdien selv om antall P-rom ikke øker. Når du velger å glasse inn hele eller deler av terrassen, må du velge det som gir boligen høyest verdiøkning sett i forhold til beløpet som investeres.


2) Øk arealet ved å innrede kjelleren


Hvis boligen har en kjeller kan du vurdere hva som skal til for å få godkjent dette arealet til varig opphold og P-rom. Her må du spesielt være obs på høyde under taket og godkjent størrelse på vinduer for å sikre både dagslys, lufting og fluktveier. Det er forskjell på minstekrav for takhøyde på eldre boliger og nyere boliger, så sjekk nøye hva som gjelder for din bolig.


Har du en kjeller med en takhøyde over 2,4 meter, vil du også kunne lage boligrom med god bokvalitet. En innredet kjeller kan gi deg muligheten til å lage en hybel eller leilighet for utleie og dermed sikre en ekstra inntekt.


OBS! Dette må du sjekke ut mot forskrifter og krav fra myndighetene før du lager boligrom i kjeller:

  • Takhøyde

  • Vinduer og fluktveier

  • Radonkonsentrasjon

  • Fukt og drenering

  • Søknad om bruksendring

3) Øk arealet ved å innrede loftet


Har boligen et råloft? Da kan det ligge mange muligheter for bruksendringer der. Et loft gir ofte muligheten til både mye lys og utsikt, og det kan gi god verdiøkning.


Det er likevel viktig at du gjør nøye undersøkelser med fagfolk om hva som er mulig å endre for ditt loft, da store endringer i takkonstruksjoner og etasjeskiller kan bli en kostbar affære.


Men hvis beliggenheten er god, og sluttproduktet gir høy verdiøkning er det verdt å sjekke ut mulighetene dine. Et loft kan både øke størrelsen på boligen med flere soverom, baderom eller oppholdsrom, eller du kan bygge en egen boenhet med mulighet for utleie.

OBS! Dette må du sjekke ut mot forskrifter og krav fra myndighetene før du lager boligrom i kjeller:

  • Takhøyde

  • Vinduer og fluktveier

  • Tilstanden på bygg og tak

  • Fukt

  • Søknad om bruksendring


4) Øk arealet ved å endre planløsning

Har leiligheten eller boligen flere boder som ligger slik til at du kan endre planløsningen, slå ut vegger og lage boligrom der hvor boden er?


Kan du endre planløsning slik at du kan få laget et ekstra soverom vil det i noen tilfeller kunne øke verdien på boligen.


Se alltid på hele planløsningen og finn ut av hvilke vegger som er bærevegger og hva som enkelt kan endres på. Ta også høyde for at dersom du slår ut vegger kan det medføre ekstra kostnader for oppussing av tilstøtende boligarealer.


Vær oppmerksom på at det ifølge byggeforskrifter skal være oppbevaringsplass i en bolig, til bruk for oppbevaring av sportsutstyr, barnevogner og lignende. Det skal være minimum 5 kvadratmeter oppbevaringsplass til sammen, men den må ikke være direkte knyttet til boligdelen. Utvendig bod, loft eller kjeller kan benyttes som bod eller oppbevaringsplass.

5) Øk arealet ved å gjøre om garasje til P-rom


Har du garasje som ligger som en del av boligen, kan denne endres til boligformål dersom behovet for større plass og flere soverom er større enn behovet for garasje.


En god planlagt og kalkulert ombygging kan gi god verdiøkning for boligen din. Det kan åpne for at nye målgrupper kan nås, ved å tilføre enten flere soverom, ekstra tumleplass med TV-stue eller annet som kan være aktuelt.


Vær oppmerksom på at endring av garasje til boligformål kreves søknad til kommunen, og at du må beregne at du må gjøre en ekstra jobb med isolasjon både i gulv, vegger og tak. Få derfor alltid et prisoverslag på ønsket omgjøring fra flere fagfolk for å vurdere om kostnaden vil gi den verdiøkningen du ønsker.


Ønsker du å lære mer om eiendom og ta del i vårt unike nettverk? Book en gratis rådgivningssamtale med oss her


48 visninger0 kommentarer