6 steg for å lykkes med verdiøkning og flipping av eiendom
For å lykkes med verdiøkning av eiendom må du gjøre lønnsomme og godt kalkulerte investeringer, og du må vite hvordan du kan sikre fortjeneste og begrense risikoen. En verdiøkning kan gi deg en god fortjeneste ved salg, og det kan gi deg bedre finansieringsavtaler slik at du får mindre kostnader - som begge deler gir deg mer penger på bok.
Du kan selvfølgelig satse på at markedet går opp, og at rentene går ned, men det er helt utenfor din kontroll. Derfor er det viktig at du som ønsker å tjene penger på eiendom, har stålkontroll på alt som du selv kan påvirke i forhold til verdiøkning.
I denne artikkelen skal vi gi deg 6 steg for å lykkes med verdiøkning som du selv har full kontroll på, slik at du kan flippe en eiendom med fortjeneste.
Verdiøkning kan deles i 3 deler
Når vi i eiendomsbransjen snakker om verdiøkning, deler vi denne i tre like deler.
Verdien på selve bygningen/eiendommen
Verdien av tomten
Papirverdier
Hvordan kan du øke verdien på en eiendom?
Verdiøkning handler om å finne gode og kostnadseffektive løsninger som faktisk tilfører en verdi, slik at du kan selge eiendommen med en fortjeneste.
Ofte handler dette om renovering og oppussing, men det er også mulig å øke verdien på andre måter. Blant annet ved å ha papirer på at eventuelle fremtidige prosjekter er mulige å gjennomføre. Det kan være at du har fått godkjenning på plass eller at du har arkitekttegninger klare, skrevet fremtida gode leieavtaler, og så videre.
Regnestykke for verdiøkning: Verdi + Tilført verdi = Ny verdi
I teorien er det et enkelt regnestykke, men det er mange fallgruver du kan gå i når du skal jobbe med verdiøkning av en eiendom. Kostnader kan raskt spise opp verdiøkningen hvis det ikke gjøres på den riktige måten og av de riktige grunnene.
Hvis du bruker for store kostnader på å tilføre ny verdi, kan kostnadene overstige det som faktisk blir den reelle nye verdien. Det er ikke lønnsomt. Du må sikre at verdiøkningen gir en mulighet for å få en realisert verdiøkning ved eventuelt salg eller refinansiering, slik at du oppnår en fortjeneste.
For å ha kontroll på en potensiell fortjeneste, må du sørge for blant annet god planlegging, kalkulering, prosjektledelse og gjennomføring. Alle deler er like viktig, da dårlige kalkyler kan velte hele prosjektet, og dårlig prosjektledelse kan bli kostbart.
Vår erfaring er at du må gjennom 6 ledd før du ser resultatene av den jobben du har gjort.
6 steg for å lykkes med verdiøkning
1 ) Lån og finansiering En av de aller viktigste delene for å kunne flippe og øke verdien på en eiendom er finansiering. Kan du selv få finansiering til ditt flipp-prosjekt? Kan du få lån i banken, og har du nok kapital? Hvis ikke må du skaffe kapital og kanskje samarbeid med andre.
2 ) Planlegging Undersøk alle muligheter for verdiøkning, og eventuelle begrensninger som er koblet til eiendommen. Med god planlegging reduserer du risikoen og hindrer uforutsette ting. Planlegg for det uforutsette!
3 ) Risikoanalyse av verdiøkningen Kalkulering av kostnader og forventet avkastning er viktig for å sikre en vellykket verdiøkning. Du skal maksimere avkastningen samtidig som du skal minimere risikoen. Her gjelder det å ha kontroll så du ikke går i kostbare fallgruver. Hva kommer det koste deg å tilføre verdien? Hvilke løpende kostnader har du? Hva kan du selge prosjektet for etter tilført verdi, og ikke minst hva er ditt maksbud for eiendommen?
4 ) Prosjektledelse Når du skal sette i gang tiltak for verdiøkning er prosjektledelse essensielt. Du må ha kontroll på samarbeidspartnere, arbeidsoppgaver, avtaler og tidsforbruk, og sørge for at ting skjer når det skal skje og i riktig rekkefølge.
5 ) Gjennomføring I dette steget vil du fysisk transformere eiendommen, og steg for steg tilføre den verdien du skal hente ut gevinst i neste fase. Men, i gjennomføringen ligger noen av de største fallgruvene du kan gå i, så her gjelder det å ha kontroll på alle ledd og sørge for å følge planen du har laget men også være forberedt på å ta raske og nye avgjørelser underveis ved behov.
6 ) Fortjeneste av verdiøkningen Er målet med verdiøkningen å få en ny verditakst for refinansiering eller salg av eiendommen? Hvilke siste tiltak skal til for at du skal sitte igjen med så mye gevinst som mulig? Her er det viktig å velge riktigt megler og ta en vurdering på om du bør style eiendommen før salg. Nå vil du se resultatene av den jobben du har gjort.
Les også: Heidi bygget opp sin eiendomsportefølje med 3 leiligheter og hele 18 leieforhold på kun 15 måneder
TIPS: Velg riktig målgruppe for å lykkes med verdiøkning!
En av de tingene du må ha tydelig for deg før du setter i gang med verdiøkning av en eiendom med mål om fortjeneste, er å vite hvem målgruppen din er.
Hvis du har tenkt å selge prosjektet ditt med fortjeneste, må du sikre deg at den verdiøkningen du tilfører eiendommen er det målgruppen din ønsker, trenger og er villig til å betale for.
For eksempel, et spabad kan være med på å øke verdien på en leilighet, men hvis målgruppen din egentlig ønsker seg et ekstra soverom, så er det ikke spabad du skal gå for.
Kunnskap om markedet og hva målgruppen ønsker er derfor svært viktig allerede før du starter planleggingen.
Lykke til!
Vil du lære mer om hvordan du kan lykkes innen eiendom? >> Book en gratis rådgivningssamtale med oss her